Les Français sont chaque année plus nombreux à payer l'impôt sur la fortune immobilière et pour une somme de plus en plus élevée. L'an dernier, ils étaient près de 176 000, en hausse de 7 %, contre 132 722 en 2018, soit une augmentation de 32 % en six ans. La facture est elle aussi plus lourde : près de 11 000 euros par foyer imposable en 2023, contre 9 730 euros en 2018 (+ 13 %). C'est ainsi 1,9 milliard d'euros qui sont rentrés dans les caisses de l'État en 2023.

Pourquoi l'augmentation ? (Spoiler : ce n'est pas à cause de vos courses chez Hermès)

Cette hausse de l'impôt traduit la flambée des prix de l'immobilier depuis dix ans. Sauf que cette envolée ne se matérialise, pour les propriétaires, que lorsqu'ils décident de vendre. Pour la grande majorité, la plus-value n'est que potentielle. Elle peut s'évaporer en partie, comme l'illustre la baisse des prix de certains biens depuis dix-huit mois.

Comment ne pas (trop) payer

S'il est impossible d'y échapper (à moins d'être magicien), il est conseillé d'ajuster au plus près la valeur de ses biens, de déduire les abattements auxquels on peut avoir droit ainsi que les dettes et les dons réalisés. Sont concernés tous les ménages disposant, au 1er janvier 2024, d'un patrimoine immobilier net d'une valeur de 1,3 million d'euros. Avec cette subtilité que, pour ces contribuables, le montant imposable est calculé après un abattement de 800 000 euros. Le barème est progressif – le taux grimpe de 0,5 à 1,50 % – en fonction du montant taxable.

Pensez à ajuster la valeur de vos biens

Au regard de l'administration fiscale, il vous appartient de déclarer chaque année la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier (oui, vous faites le travail pour eux !). Pour déterminer cette valeur, déduisez les abattements prévus et les dettes contractées pour acquérir ces biens. Les règles pour évaluer sont les mêmes que celles appliquées aux droits de succession et de donation.

Le prix de revient, ou prix d'achat, constitue un plancher. Si vous avez acheté une maison ou un appartement, ne la valorisez pas en dessous de ce prix d'achat, même s'il est faible. Le cas échéant, vous devrez vous appuyer sur les références de transactions récentes ou les évaluations des agents immobiliers (les agents immobiliers sont vos nouveaux meilleurs amis). N'hésitez pas à consulter l'administration fiscale si nécessaire. Précaution utile : conservez les preuves de vos évaluations pendant six ans.

Les abattements

Tous les biens ne sont pas taxables. Si vous avez acheté des propriétés dans les années 1980 ou 1990 (quand les cheveux longs et les pantalons pattes d'éléphant étaient à la mode), leur prix a été fortement réévalué. La valorisation retenue pour le calcul de l'IFI doit en tenir compte. À cet égard, l'administration fiscale fait souvent preuve d'indulgence (miracle !).

Les dettes

Vous pouvez déduire les dettes contractées pour acquérir vos biens immobiliers, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (enfin une bonne nouvelle !). Mais attention, il faut que ces dettes soient au 1er janvier 2024.

Déductions plafonnées

Le montant des dettes déductibles est plafonné pour les biens immobiliers détenus par l'intermédiaire de sociétés (les maths deviennent sérieuses ici). Surtout, si la valeur nette taxable est supérieure à 5 millions d'euros et que les dettes dépassent 60 % de cette valeur, le montant de ces dernières excédant ce seuil de 60 % n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent. Par exemple, si votre patrimoine taxable est de 6 millions d'euros et que vos dettes déductibles atteignent 4 millions d'euros, vous pouvez les déduire intégralement à hauteur de 3,6 millions d'euros (60 % de 6 millions) et à 50 % pour le reliquat de 400 000 euros. Vous ne pouvez donc déduire que 3,8 millions de dettes.

Vous pouvez déduire aussi vos dons

75 % de leur montant est déductible de l'impôt (et non de la base taxable), dans la limite de 50 000 euros. Et ce n'est pas trop tard : vous pouvez réaliser un don à une fondation reconnue d'utilité publique, à un établissement de recherche ou d'enseignement supérieur ou à une entreprise d'insertion – jusqu'à la date limite à laquelle vous devez envoyer votre déclaration en ligne.

Si vous avez fait des dons et que vous êtes redevable de l'IFI, privilégiez d'abord la réduction au titre de l'IFI, plus avantageux que la réduction au titre de l'impôt sur le revenu (en gros, soyez malin). Et, si une partie de vos dons permet d'annuler votre IFI, consacrez le solde à diminuer votre impôt sur le revenu.

Le fisc mieux armé avec l'intelligence artificielle

Le montant de l'IFI dû est plafonné si le montant total de vos impôts (impôt sur le revenu, IFI et prélèvements sociaux) dépasse 75 % de vos revenus (ça pique !). Attention, le fisc a de plus en plus de moyens pour contrôler la justesse de la déclaration. Depuis l'an dernier, il peut se référer à la déclaration de patrimoine que tout contribuable à l'impôt sur le revenu doit désormais remplir en même temps que sa déclaration de revenus. On estime que le nombre de contribuables imposables à l'IFI serait deux fois supérieur au nombre actuel. Les fraudeurs encourent des indemnités de retard plus une pénalité de 20 % pour non-déclaration – et même de 40 % pour dissimulation – et un rattrapage de l'impôt sur trois ans. Le redressement peut coûter cher !